アパート購入を考えている方へ。物件選びの注意点を解説

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コラム

皆さんの周りの知り合いなどに、アパート経営をしている方はいるでしょうか。建物のオーナーなんて敷居が高い、と思われるかもしれません。しかし、アパート購入及び経営は、副業にぴったりの不労所得として注目されているのです。安全性が高いとはいえ、大きな投資であるアパート購入のポイント、注意点について解説していきます。

アパート購入に向いているのはこんな人

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不動産投資の中でも、比較的安い投資額で行うことができるのがアパート経営の魅力です。特に、築古アパートをリノベーションするパターンは、利回りが高い傾向にあり、サラリーマンの副業や主婦業と並行して行うビジネスとしておすすめです。しかし、もちろんどの築古アパートでも利益を得られるとは限りません。たとえば「購入後2年以内に、物件を手放すことになってしまった」という体験談も珍しくありません。『誰でもできる不労所得』と思わずに、物件の状態や売主の状況、周辺環境などを正確に見極めて、慎重に計画を立てる必要があるのです。
サラリーマンの副業については、こちらの記事を参考にしてください。

https://life.link-a.net/work/sideline/819/

アパート購入に必要な初期費用

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アパートには新築と築古の2種類があります。「綺麗な新築アパートを買えば、入居者が次々現れて儲かるのでは」「初期費用をすぐに回収できるのでは」と考えがちですが、なかなかそう単純なものではありません。

新築アパート

新築アパートを購入する時には、建物代プラス『土地代』の負担が必要です。土地代を含めた初期費用の回収を最初のハードルにする必要があるので、築古アパートの経営よりもハードルが上がります。もし、新築アパートを運用することを考えている方は、確実に集客が狙える場所のアパートを購入することは必須です。たとえば、大学が近くにあって毎年新規の下宿生が必ずいるような土地などが良いでしょう。ただ、条件の良い土地の物件は価格も高くなります。アパート経営の中でも『新築アパート購入はハードルの高い分類』であると覚えておきましょう。

築古アパート

築古アパートとは、すでに誰かが経営していたアパートを、売主の事情で売りに出したアパートのことを指します。基本的に土地代は含まれず、新築アパートよりも費用を抑えることができます。ただポイントは『なぜ売主はアパートを売ったのか』という事情を把握することです。安い物件を見つけたら、なぜ安いのかをきちんと知っておくことは大切です。たとえば、前オーナーが、運用してみたは良いけれど、全く入居者が現れず、原因となる問題も解決できそうになく、仕方なく手放すことにした、というような物件に手をつけてしまっては、前の売主の二の舞になることは避けられません。もし、設備や環境に問題があれば『解決できる問題か』また、複数の路線が利用できるなど入居者が見込める土地であるかを吟味する必要があります。

比較的気軽に始められる築古アパートの運用ですが、もちろん「築古なら儲かる」というわけではありません。築古物件の購入失敗談がまとめられたコラムがありますので、決意する前にのぞいてみてはいかがでしょうか。

築古物件の落とし穴!

アパート購入に必要な費用いろいろ

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アパート購入に必要な費用の内訳は『物件代+諸費用』です。この諸費用は、購入するアパートによって異なり、多くの場合は物件代よりも高くつきます。諸費用を把握することで、性格は初期費用を算出し、回収計画を立てられるようにしましょう。

仲介手数料

不動産を購入する際の諸費用で、最も大きな割合を占めるのが仲介手数料であると言えます。仲介手数料は上限のみが定められており、明確に決まっているわけではありません。そのため、場合によっては交渉次第で仲介手数料を抑えることも可能です。仲介手数料の上限は、物件そのものの価格によって変わります。

アパート物件価格 仲介手数料の上限
〜200万円 5%
200〜400万円 4%+2万円
400万円〜 3%+6万円

 

アパートであれば多くの場合、400万円以上の物件価格で販売されることでしょう。なるべく交渉して、抑えたい諸費用のひとつです。

登記費用

登記費用も、購入したアパートの条件や利用したサービスによって異なります。後からポロポロと追加で必要になってくる項目でもあるので、前もって多めの費用を見積もっておくことをお勧めします。登記費用で一番のウエイトを占めるのは、物件を自分の所有物であると申請するための『保存登記費』です。新築であればここに『表示登記費』は加わり、さらに銀行から融資を受けた場合にも別途で登記が必要になります。最低でも30万円ほど『登記費用』として確保しておくと困りません。

リフォーム費用

利回りが良いとお勧めした築古アパートですが、きちんとリフォームができているのは大前提です。特に築古アパートの入居希望者は、築年数よりも内装を重視したいと考えている傾向にあります。そのため、住みやすい環境に整える内装リフォームは集客する上で必須です。また、水道管や水回りの排水、空調の効き具合など、目に見えない部分の修繕もしっかりとお金をかけることをお勧めします。「住みにくい」と感じると、賃貸利用の入居者は案外簡単に引っ越しを決めてしまうこともあるからです。手数料に気を取られて、修繕費がスカスカということは避けるように計画しましょう。

アパートのリフォームの相場がどのくらいなのか、専門知識なく予想するのは難しいでしょう。アパートの修繕についてはこちらのコラムも参考にしてください。

アパート修繕費の相場

いくら用意するべきか確認

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不動産を購入する際に、全て自己資金で賄う方は少数派であると言えます。しかしながら、全て融資に頼ることも不可能に近いでしょう。自分はどのくらいの融資を受けられるのか、またアパートの家賃収入はいくらほど見込めるのかを現実的に考え、長期的な経営の見通しを立てていく必要があります。初期のリフォームだけでなく、途中で発生する修繕費、満室にならない時のためのプール金も予算に含めるようにしましょう。

金融機関からの借り入れも視野に

アパート経営のために銀行から融資を得ることは、簡単ではありません。一般的には7割以下の融資が限度であると言われています。そして、借りたら返さなければならないのが借入というものです。無理のない返済計画が立てられるように、借入に頼りすぎないようにするのがベターです。

また、条件によってはアパート購入の際にローンを組むことをお勧めしないケースもあります。以下のコラムを参考にしてください。

アパートローンNGのケースとは

記事内の情報は2019/11/10時点のものです。

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