マンション投資に興味があるなら必見!リスクもメリットも詳しく紹介

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コラム

マンション投資を始めたくても、初期費用の高さやリスクの心配からなかなか手が出せないという方も多いのではないでしょうか?

今回はそんな気になるマンション投資について、メリットからデメリット、さらには失敗のリスクを軽減するコツまでご紹介します。
これから投資を始めたいという方はぜひご覧ください。

マンション投資はハイリスク・ハイリターン?

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出典元:写真素材 足成

マンション投資をはじめるには、それなりの初期投資をしなければなりません。
その費用の高さから、失敗したときのことを考えると「ハイリスクなのでは?」と不安に感じる方も多いでしょう。

その一方で、確実にマンションという資産を手に入れられることからリターンも大きいのではないかという期待もあります。

不安も期待もあるマンション投資を始めるためには、それなりの知識が必要です。
今回はそのなかでも基本となる知識について、ご説明しましょう。

よく使う用語からチェック

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出典元:フリー写真素材【写真AC】

まずは投資をするうえで知っておきたい用語からご紹介します。

キャピタルゲイン

さまざまな投資で使われる言葉。
資産を購入時よりも高い価格で売却した時に得られる差額分の利益(売買差益)のことを、キャピタルゲインと言います。
マンション投資でいえば建物という資産を購入し、その購入金額より高い値段で他者に売却できた場合ということですね。

インカムゲイン

資産を持っていることにより、得られる利益のことをインカムゲインといいます。
マンション投資の場合では、家賃収入がこれに当たります。
購入したマンションをそのまま売却するのではなく、他社に貸し出して利益を得る方法のため一度に大きな利益があるわけではありませんが、長期的に収益を得ることができます。

レバレッジ効果

投資について調べるとよく出てくるのが、この『レバレッジ効果』です。
テコの原理とも呼ばれ、そのとおり少ない労力(投資費用)で大きな結果(利益)を得る方法のこと。
マンション投資の場合には、借入金との併用により利回りを高めることを指します。

利回り

こちらも投資で必ず出てくる用語です。
投資した額に対して、どれだけ利益が出たのかを表す割合のことを利回りといいます。
マンション投資においては、表面利回りネット利回りの2種類があります。

表面利回り

表面利回り(別名:グロス利回り)は、家賃収入による利益の割合です。
マンション投資をするうえでインカムゲインをメインとするのなら、以下の計算式は知っておきましょう。

表面利回りの計算式

年間の家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

たとえば表面利回りが5%/年間の場合、20年後には家賃分だけでマンション購入時の価格と同様の収入が得られるということですね。

ネット利回り

ネット利回りは実質利回りとも言い、家賃収入だけの表面的な利回りだけでなく実際にかかった各費用を含めた利回りの割合のことです。

ネット利回り計算式

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=ネット利回り(%)

投資にかかる費用と、それに対する利益をより明確に知りたいのなら上記の計算式でネット利回りを計算しましょう。
たとえば、購入したマンションが古く物件自体の価格が安くても修繕費がかかってしまった。
こうした場合には表面利回りは高いものの、ネット利回りは低くなってしまいます。

団体信用生命保険

マンション購入者が住宅ローンを支払えなくなった場合、残りのローンを保険金として支払ってもらえるのが団体信用生命保険です。

住宅ローンを支払えなくなった場合とは、思わぬ事故や病気が原因での死亡や高度の障害が残ってしまった状態を指します。
ガン保険や三大疾病などもカバーする場合には、特約を付けることも可能。
加入条件や補償内容は契約する種類によって異なるので、よく確認しておきましょう。

マンション投資のメリット・デメリット

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出典元:フリー素材ぱくたそ

マンション投資を始めるうえで必ず確認しておきたいのが、投資をすることで起こり得るメリットとデメリットです。
大きなお金が動くことなので、しっかりと理解しておきましょう。

メリット

マンション投資がうまくいけば、さまざまなメリットが得られます。
では、どのようなメリットがあるのか詳しくご説明します。

長期的な利益が期待できる

購入したマンションを賃貸として他者に貸し出す場合には、家賃収入を得ることができます。
一度購入したマンションは資産として残るので、借り手がいれば長期的に収入を得ることができるのです。

キャピタルゲインよりもインカムゲインを目標にすることが多いのは、こうした長期的な利益という安定性が得られやすいためでしょう。
家賃収入だけでローンが完済できれば、あとは利益や積立費として回すことができます。
老後の年金が心配という方にも、家賃収入で私的年金にすることも可能です。

「もしも」の時に安心

投資用として購入したマンションでも、自分が使用することはもちろん可能です。
自然災害などが原因で自宅が使えない状態になってしまった場合には、投資用のマンションを自らの家としても良いでしょう。
あるいはマンションを売り、自宅を建て直すための資金とする手もあります。

スムーズにいけば将来のための私的年金として、もしものときはセカンドハウスとして利用できるのでマンションは資産価値が高い投資と言えるでしょう。

投資以外でも使える

配偶者や子供がいる方がマンション投資を行う場合、いざという時のために団体信用生命保険に加入しておくことをおすすめします。
なぜなら、いざという時のために家族を守ることができるからです。

保険の種類によっては加入を拒否することもできますが、その場合には万が一自身が死亡して支払いが困難になった際、家族が残債務を支払われなければなりません。
支払えなければ家を出るしかなく、かつマンションを売却しても残債務が残れば支払い続けなければならないのです。

反対に団体生命保険に加入しておけばローンの支払い義務がなくなり、かつ家賃収入を家族に残すことができます。
いわば、投資だけではなく生命保険としても利用することができるということですね。

デメリット

メリットの多いマンション投資ですが、もちろんデメリットも存在します。
投資を始めるのであれば、以下のデメリットについてもきちんと理解しておきましょう。

入居がない可能性もある

不動産投資を行う上で最も危惧しなければならにのが、入居がない可能性です。
入居がないということは、家賃収入が得られないということ。
つまり、マンション購入費や維持費などにかかる費用を家賃分から補填することができないのです。

利回りを計算したうえで、何年間入居があればマイナスにならずに済むのかを考えることもマンション投資を行う上で大切なポイントです。

周囲の環境に左右される

マンション投資で心配なのが、家賃変動のリスクです。
家賃変動とは、マンションの価値が変化することにより得られる家賃収入が変動すること。
変動が起こる理由としては、『エリア価値の低下』と『競争率の激化』が挙げられます。

エリア価値の低下は、マンション付近の施設が移転・移動による利便性の悪化など。
競争率の激化は、新築マンションの建設による入居者のばらつきです。
こうした周囲の環境は事前に詳しく調査することで、ある程度予測することができます。

予測が難しい・できないリスクがある

周囲の環境とは違い予測が難しい、あるいはできないリスクも存在します。
それは、不動産会社の倒産や自然災害の場合。

不動産会社が倒産すると、契約内容と状況によっては不利益を被る可能性があります。
たとえば、契約途中で倒産して契約破棄されてしまう場合ですね。

自然災害の場合には、さらに直接的な被害となります。
購入したマンションが傷ついたり壊れたりした場合、物件の価値(資産価値)の低下に繋がります。

マンション投資失敗のリスクを減らすコツ

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出典元:フリー写真素材【写真AC】

以上のデメリットを理解したうえでマンション投資を始めるのなら、できるだけリスクを減らすことを意識しましょう。
最後に、そのコツをご紹介するので参考にしてください。

周辺の環境をよく確認

資産とするマンションを選ぶ際には、できるだけ価値が落ちにくいものを選ぶことが大切です。
立地、商業施設の数や距離、利便性の良さなど周囲の環境をよく確認しておきましょう。

また、自然災害を予知することはできませんが、ハザードマップを利用して被害状況を予想することはできます。
最近の日本では防災に対する意識も高まっているため、安全性の高い物件がおすすめ。
どの土地が比較的安全か調べたい方は、以下のサイトをチェックしてみましょう。

ハザードマップポータルサイト

前入居者の退去理由を確認

中古マンションを購入する際には、前入居者が退去するに至った理由も確認しましょう。

たとえば、周囲の住民とトラブルになった場合。
次の入居者が周囲の住民と馴染めずにすぐ出て行ってしまい、家賃収入が不安定になってしまう可能性があります。

あるいは、債務整理により競売にかけていた場合。
室内の汚れや損傷が激しく、物件自体は安くても大規模なリフォームで費用が掛かってしまうリスクが高くなります。

将来的な変化も想定する

周辺の環境でも述べたとおり、商業施設や利便性の良さは物件の価値に大きくかかわってきます。
価値を底上げする商業施設が移転・移動する可能性はないか、駅やバスが廃線や廃止になる可能性はないか。
こうした将来的な変化も想定しておきましょう。

マンション以外にも投資方法はさまざま

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出典元:フリー写真素材【写真AC】

今回はマンション投資についてご紹介しました。
こちらの投資を選ぶ方のなかには、中長期的な収益を期待している方も多いのではないでしょうか?
そんな方には、確定拠出年金NISAもおすすめです。
興味がある方は、以下のページもぜひご覧ください。

https://life.link-a.net/asset-management/stock/8684/

記事内の情報は2019/11/12時点のものです。

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